O que você precisa saber antes de comprar um apartamento na planta

Este artigo é baseado na minha experiência recente comprando um apartamento na planta. Não sou especialista em financiamento imobiliário, a ideia aqui é compartilhar o que aprendi durante o processo e os pontos que considero importantes para quem está pensando em comprar o primeiro imóvel.

Comprar um apartamento na planta pode ser uma ótima opção para quem quer sair do aluguel, comprar o primeiro imóvel ou investir. Mas é importante entender que o valor anunciado do apartamento não é, necessariamente, tudo o que você vai pagar durante a construção. Antes de assinar o contrato, é importante conhecer os principais custos e se planejar para que as parcelas não pesem no orçamento.

O que significa comprar um apartamento na planta?

Um apartamento na planta é um imóvel que ainda está em construção ou que ainda não foi construído. Por isso, a compra acontece antes da entrega das chaves. Uma das vantagens é que a construtora costuma oferecer formas de pagamento durante o período da obra. Em muitos casos, a entrada pode ser dividida em várias parcelas. Por outro lado, é preciso lembrar que existem outros valores além da parcela da entrada.

Entrada parcelada

A entrada é a parte do valor do imóvel que não será financiada pelo banco.

Dependendo do empreendimento, a construtora pode permitir que essa entrada seja paga aos poucos, durante os meses de construção. No meu caso, ainda havia facilidades por parte da construturoa, como parcela grátis a cada 6 meses pagando as parcelas dentro do prazo.

Por exemplo:

Um apartamento custa R$ 300 mil e a entrada combinada é de R$ 30 mil. Se a construtora dividir esse valor em 30 meses, seriam R$ 1 mil por mês, antes de considerar eventuais correções previstas em contrato.

Essa facilidade ajuda bastante quem não tem todo o dinheiro da entrada disponível de uma vez. Mas existe um ponto muito importante: a entrada parcelada não substitui o financiamento. Durante a obra, você pode ter parcelas da entrada para pagar e, depois da conclusão do imóvel, terá as parcelas do financiamento bancário.

Por isso, é importante olhar para o custo de todo o período, e não apenas para a parcela apresentada no anúncio.

O que é a evolução de obra?

A evolução de obra é uma cobrança relacionada ao financiamento de um imóvel que ainda está sendo construído. De forma simples, conforme a construção avança, o banco libera dinheiro para a construtora de acordo com o andamento da obra. Sobre o valor já liberado podem existir encargos durante o período de construção, conforme as condições do contrato. Por isso, o valor cobrado pode mudar ao longo dos meses.

Imagine que no começo da obra uma parte pequena do financiamento tenha sido liberada. Conforme a construção avança, mais dinheiro é liberado e o valor dos encargos pode aumentar. É por isso que a pessoa que compra um apartamento na planta precisa estar preparada para uma cobrança que pode começar menor e aumentar durante a obra.

Entrada parcelada + evolução de obra: atenção ao orçamento

Esse é um dos pontos que mais merece atenção. Durante a construção, você pode ter mais de uma cobrança acontecendo ao mesmo tempo.

Por exemplo:

parcela da entrada;
parcelas intermediárias ou outros pagamentos previstos no contrato;
evolução de obra, quando aplicável;
correções previstas contratualmente;
outros custos relacionados à compra.

Ou seja, não é correto olhar apenas para o valor da parcela da entrada.

Se a entrada foi dividida em 24 parcelas de R$ 1.000, por exemplo, isso não significa necessariamente que você pagará somente R$ 1.000 por mês durante a obra. Pode existir outro valor sendo cobrado no mesmo período.

Por que a evolução de obra pode aumentar?

O valor pode mudar porque o financiamento é liberado de forma gradual, acompanhando o andamento da construção.

No início, o valor liberado pode ser menor. Conforme a obra avança, novas parcelas do financiamento podem ser liberadas.

Com isso, os encargos calculados sobre o valor já liberado podem aumentar. Por esse motivo, é importante não montar o orçamento considerando apenas o primeiro valor cobrado. O ideal é perguntar à construtora e ao banco como essa cobrança funciona e pedir uma simulação para diferentes momentos da obra.

E depois que o apartamento ficar pronto?

Quando o imóvel é concluído e ocorre a fase de financiamento definitivo, a situação muda. Em vez de pensar apenas nos pagamentos durante a construção, você precisa considerar a parcela do financiamento, além dos custos normais de ter um imóvel.

Entre eles podem estar:

condomínio;
IPTU;
água e energia;
seguro, quando aplicável;
manutenção;
taxas previstas no contrato.

A parcela do financiamento também depende de fatores como o valor financiado, prazo, taxa de juros e condições aprovadas pelo banco.

Como se planejar antes de comprar?

Antes de fechar negócio, faça uma conta considerando todo o período da compra, e não somente o valor anunciado.

Uma boa forma de começar é responder estas perguntas:

Quanto tenho disponível hoje?

Veja quanto você realmente tem para pagar a entrada e outros custos iniciais.

Evite comprometer toda a sua reserva financeira.

Quanto vou pagar por mês durante a obra?

Some todas as cobranças previstas para o mesmo período.

Não considere somente a parcela da entrada.

O que pode aumentar?

Pergunte quais valores podem sofrer correção ou variar durante a construção.

Peça exemplos de quanto a cobrança pode chegar nos próximos meses.

Tenho uma reserva para imprevistos?

É importante ter uma reserva financeira para situações inesperadas.

Uma obra pode durar vários meses ou anos, dependendo do empreendimento. Nesse período, sua renda e suas despesas também podem mudar.

Quanto vou pagar depois das chaves?

Faça uma simulação da futura parcela do financiamento e acrescente os custos de morar no imóvel. Assim você consegue ter uma ideia mais realista do seu orçamento. Não olhe apenas para a parcela anunciada. Anúncios de imóveis costumam destacar uma condição de entrada ou uma parcela que parece muito acessível. Isso não significa que esse será o seu custo mensal total.

Antes de comprar, peça uma simulação completa e procure entender:

quanto pago agora + quanto pago durante a obra + quanto pago na entrega + quanto vou pagar depois das chaves.

Essa visão é muito mais importante do que olhar somente para o preço do apartamento.

Perguntas que vale a pena fazer antes de assinar

Antes de fechar negócio, pergunte à construtora, ao corretor e ao banco:

Qual é o valor total do imóvel?
Quanto preciso pagar de entrada?
A entrada pode ser parcelada?
Qual é o valor de cada parcela?
Existem parcelas intermediárias?
Existe previsão de correção das parcelas?
Como funciona a evolução de obra?
Como esse valor é calculado?
O valor da evolução de obra pode aumentar?
Até quando esse pagamento pode existir?
Qual será a previsão da parcela do financiamento depois das chaves?
Quais outros custos preciso considerar?
O que acontece se eu atrasar algum pagamento?
Qual é a previsão de entrega do imóvel?

Peça tudo por escrito e leia o contrato com atenção.

Um exemplo simples

Imagine um apartamento de R$ 300 mil.

A pessoa pode ter:

Durante a obra:

entrada parcelada;
possíveis parcelas intermediárias;
evolução de obra;
correções previstas em contrato.

Depois da entrega:

financiamento;
condomínio;
IPTU;
contas da casa;
manutenção e outros gastos.

Perceba que o planejamento não deve ser feito pensando apenas nos R$ 300 mil ou apenas na parcela da entrada. O mais importante é entender como o dinheiro será pago ao longo do tempo. Comprar na planta pode ser uma boa escolha, mas planejamento é essencial.

Se eu tivesse que escolher o critério mais decisivo de todos, diria que o limite do seu orçamento nunca deve ser o cenário ideal em que tudo corre perfeitamente bem. O que eu olho primeiro é a capacidade de absorver imprevistos sem sufoco, porque a única certeza em uma obra longa é que os custos vão flutuar.

Comprar um apartamento na planta pode facilitar o acesso ao imóvel, principalmente para quem consegue aproveitar o período de construção para pagar a entrada aos poucos. Mas essa facilidade também exige planejamento. Antes de assinar, coloque todas as parcelas no papel, entenda quais valores podem mudar e faça uma simulação pensando em um cenário mais conservador.

Se o orçamento só funciona quando tudo permanece no menor valor possível, talvez seja melhor rever a compra. Um bom planejamento não serve apenas para saber se você consegue comprar o apartamento. Ele serve para saber se você conseguirá manter o pagamento até o fim da obra e depois da entrega das chaves.

Importante: as condições de pagamento, correções, encargos, evolução de obra e financiamento podem variar de acordo com o empreendimento, contrato e instituição financeira. Este conteúdo é apenas informativo e não substitui a leitura do contrato nem a orientação de profissionais envolvidos na negociação.